空き家売却の方法と費用を解説！税金や控除もわかりやすく紹介

相続や転居で誰も住まなくなった空き家を、そのまま放置していませんか？
空き家は、所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかり、倒壊リスクや近隣トラブル、最悪の場合は行政代執行の対象になることもあります。早めに売却を検討することが、損失を防ぐための第一歩です。

とはいえ、「解体しないと売れない？」「税金はどれくらいかかる？」「手続きが複雑そうで不安…」と感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、空き家の売却に関する基本的な流れから、かかる費用・税金の注意点、3,000万円特別控除の活用方法、解体や片付けのタイミングまで、初心者でもわかりやすく解説します。

「空き家を手放したい」「できるだけ高く・早く売りたい」という方に向けて、実践的な情報をお届けします。

空き家を売却する前にやるべきこと

空き家をスムーズに売却するには、事前の準備が欠かせません。

所有者や登記の確認、残置物の整理、解体の要否などを整理しておくことで、後のトラブルを防ぎ、売却活動を効率よく進められます。

ここでは、売却前に必ず確認しておきたいポイントを紹介します。

空き家を売らずに放置するとどうなる？

空き家を長期間放置してしまうと、資産どころか負担ばかりが増える「負動産」になってしまいます。所有しているだけでもコストやリスクが発生し、思わぬ損失につながることがあります。

放置された空き家によくある主な問題は、以下のとおりです。

• 固定資産税が増額される可能性
  住宅用地の特例が解除されると、税額が最大6倍になることもあります（特定空家に指定された場合）。
• 老朽化による倒壊・損壊のリスク
  建物が劣化すれば、台風や地震で倒壊・破損し、近隣住宅や通行人に損害を与える可能性も。
• 不法侵入・ゴミ投棄・放火の懸念
  空き家は犯罪や事故の温床になりやすく、地域の防災・治安面にも悪影響を及ぼします。
• 近隣住民とのトラブルが発生しやすい
  景観の悪化や異臭・害虫の発生により、苦情や賠償を求められるケースもあります。

放置するほど売却のハードルは上がり、最終的には行政代執行で強制的に解体され、費用を請求されるケースも考えられます。
空き家は「まだ大丈夫」と思っているうちに手に負えなくなることが多いため、早めの判断と行動が何より重要です。

売却に向けた事前準備とチェックリスト

空き家をスムーズに売却するためには、事前準備が非常に重要です。
物件の状況や法的な手続きが整理されていないと、買い手が見つかりにくくなり、売却後のトラブルにもつながりかねません。

以下のチェックリストをもとに、必要な準備を一つずつ進めておきましょう。

✅ 所有者・名義の確認
登記簿の情報を確認し、売主としての法的権限があるかを確認。相続未登記のままでは売却できません。

✅ 残置物の整理・処分
空き家に家具や家電が残っている場合は、施主（所有者）の責任で処分が必要です。家電リサイクル法の対象品（テレビ・エアコンなど）にも注意しましょう。

✅ 必要書類の整理
登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、建築確認済証、図面などがあると、買主との交渉がスムーズになります。

✅ 建物の状態チェック
シロアリ被害、雨漏り、傾きなどの有無を確認。簡単な修繕や清掃を行うだけでも印象が大きく変わります。

✅ 解体の要否を検討
老朽化が進んでいる場合は、更地にしてからの方が売れやすいことも。解体費用と固定資産税の変動も考慮して判断しましょう。

事前にこれらのポイントを把握・準備しておけば、不動産会社とのやり取りもスムーズになり、売却活動が効率よく進められます。

空き家の売却方法を徹底比較【6つの選択肢】

空き家の売却とひと口にいっても、方法はいくつか存在します。
「少しでも高く売りたい」「早く現金化したい」「手間をかけたくない」など、目的や物件の状態によって最適な方法は異なります。

ここでは、代表的な6つの売却手段を比較しながら、それぞれのメリット・デメリットや向いているケースをご紹介します。

① 空き家をそのまま売却する

空き家を解体やリフォームせず、建物付きのまま売却する方法です。
古家が残っていても、土地と建物をセットで「現状有姿」として販売する形になります。

この方法の最大のメリットは、解体費用や片付けの手間がかからないこと。準備に時間をかけず、すぐに売却活動を始められます。

ただし、建物の築年数が古い場合や劣化が進んでいる場合は、買い手が見つかりにくく、土地単体よりも安く評価されるリスクがあります。
特に「古家付き土地」として扱われる場合、買主は解体を前提にするため、価格交渉で値引きを求められることも少なくありません。

空き家を早く、かつ手間なく売りたい人にとって、まず検討すべき選択肢の一つです。

② リフォームしてから売却する

空き家にリフォームを施し、見た目や機能を改善したうえで販売する方法です。
壁紙の張り替えや水回りの交換などを行うことで、住宅としての価値を高められます。

最大のメリットは、高値での売却が期待できること。 特に中古住宅として利用可能なレベルまで回復させると、購入希望者の幅も広がります。

一方で、リフォーム費用や工期、手間がかかる点には注意が必要です。投資額に見合う売却価格になるかどうか、事前の査定や市場調査が欠かせません。

また、リフォーム内容によっては買主の好みに合わない可能性もあるため、過度な改装は避け、最低限の修繕にとどめる判断も重要です。

費用対効果をしっかり見極めたうえで判断すれば、資産価値を最大化できる有効な選択肢です。

③ 解体して更地にして売却する

老朽化した空き家を解体し、更地にしてから土地として売却する方法です。
建物が使えないほど傷んでいたり、買主が建て替え前提の場合に選ばれやすい選択肢です。

最大のメリットは、買い手にとって使いやすい「更地」として需要が高くなる点。 自由に建築計画を立てられるため、住宅用地や事業用地として幅広いニーズに対応できます。

一方で、解体費用は平均100〜200万円前後かかるうえ、建物を除去すると固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍になる可能性もあります。
また、事前にアスベストやフロン類の調査が必要な場合もあり、工事前の準備にも一定の手間がかかります。

費用対効果を事前に見極め、「解体した方が売れやすいか？」をプロに相談することが成功のカギとなります。

④ 不動産買取業者に売却する

不動産会社に仲介してもらうのではなく、不動産買取業者が直接、空き家を買い取ってくれる方法です。
いわゆる「即時買取」や「業者買取」と呼ばれ、スピードを重視したい人に人気があります。

最大のメリットは、売却までのスピードが圧倒的に早いこと。 最短1週間程度で契約・現金化が可能な場合もあり、仲介手数料も不要です。広告活動や内見対応も不要なため、精神的・時間的な負担が少なく済みます。

一方で、買取価格は市場価格よりも2〜3割低くなることが一般的です。業者はリフォームや再販売を前提に利益を見込むため、その分価格が調整されます。

スピードと手間の少なさを重視する人にとって、最も現実的でストレスの少ない方法です。

⑤ 空き家バンクやマッチングサイトを活用する

自治体や民間が運営する「空き家バンク」や、空き家専門のマッチングサイトを利用して売却する方法です。
地方への移住希望者や、古民家を活用したい層とマッチングできる可能性があります。

この方法の魅力は、ニッチなニーズと直接つながれること。 一般市場では売れにくい物件でも、リノベーション目的や地域活性化に関心のある購入希望者と出会える可能性があります。

また、空き家バンクでは自治体が仲介や条件確認を行うため、一定の信頼性や安心感もあります。 一部地域では補助金や支援制度が用意されている場合もあります。

一方で、売却までに時間がかかることが多く、価格交渉の余地も限定的です。 登録には条件があるケースもあり、あらかじめ自治体に確認が必要です。

市場に合わない空き家でも、価値を見出してくれる買い手とつながる手段として有効です。

⑥ 個人間で売買する（知人・親族など）

空き家を不動産会社などを介さず、知人や親族、近隣の人などと直接売買する方法です。
「知っている人に譲りたい」「身内に相続させたい」といった場合によく選ばれます。

この方法のメリットは、仲介手数料がかからず、話し合いの自由度が高いこと。 条件や価格を柔軟に調整でき、関係性のある相手と直接やり取りできる安心感もあります。

一方で、契約書の作成や法的手続きは自力で行う必要があり、トラブルのリスクも高くなります。 特に後々の不具合（例：境界問題、瑕疵担保責任）について揉めやすいため、専門家のサポートは不可欠です。

また、売買価格が不当に安くなると「贈与」と見なされ、贈与税の課税対象になる場合もあるため注意が必要です。

個人間取引を選ぶ場合でも、司法書士や不動産専門家に契約書のチェックを依頼することがトラブル防止の鍵です。

空き家売却にかかる費用と相場を把握する

空き家の売却では、「売れたら利益が出る」と思われがちですが、実際にはさまざまな費用が発生します。
解体や片付け、測量、仲介手数料、さらには税金まで、事前に把握しておかないと手取り額が大幅に減ってしまうこともあります。

また、売却価格の相場は、地域や土地の広さ、築年数、交通アクセスなどによって大きく異なります。
費用と価格のバランスを理解しておくことが、満足いく売却の第一歩です。

ここでは、空き家売却に関する主な費用の内訳と、価格相場の目安についてわかりやすく解説します。

解体費用・片付け費用・諸経費の内訳

空き家の売却時にかかる主な費用を、以下の表にまとめました。想定外の出費を防ぐためにも、あらかじめ把握しておくことが重要です。

費用項目	概要内容	目安金額（概算）
解体費用	木造住宅30坪での一般的な解体費	80万〜150万円前後
アスベスト除去	含有建材がある場合は別途必要	数十万円〜（状態により変動）
片付け・残置物処分	家具・家電・ゴミなどの撤去	10万〜30万円程度
測量・境界確定費	隣地との境界確認や土地面積の確定	20万〜50万円程度
仲介手数料	不動産会社に依頼した場合（上限基準）	成約価格×3％＋6万円＋税
登記・書類取得費	登記申請や証明書類の取得	数千円〜数万円

建物の構造や敷地の状況によっては、さらに追加費用が発生する場合もあるため、複数業者からの見積もり取得がおすすめです。

具体例：売却前に発生した実際のケース例

以下は、築40年の木造空き家（延床30坪）を解体して売却した場合の一例です。

費用項目	金額（概算）
解体工事費	120万円（木造・アスベストなし）
残置物撤去費	20万円（大型家具・家電含む）
境界確定・測量費	35万円（隣地立会い含む）
仲介手数料	39万6,000円（売却価格1,000万円の場合）
登記・証明書取得費用	約2万円
合計	約217万円

このように、売却に先立って200万円前後の費用が発生することもあり得ます。
特に古家付きの場合、「解体や片付けにいくら必要か？」を事前に把握することで、資金計画も立てやすくなります。

売却価格の相場｜地域・築年数・立地でどう変わる？

空き家の売却価格は、「どこにあるか」「どんな状態か」によって大きく異なります。
同じ広さの土地でも、都市部と郊外、築浅と築古では査定価格に数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。

以下に、主な影響要素ごとの相場傾向を整理します。

評価要素	内容・影響	相場への影響傾向
地域（都市or地方）	都市部は高値傾向。地方では流通性が低く価格は下がりやすい	都市部：高値／地方：低値
駅からの距離	徒歩圏内（10分以内）は評価アップ	近いほど高評価
土地の広さ	広すぎても使いづらく、評価が下がることも	目安：30～50坪が最も流通しやすい
建物の築年数	築20年以上で建物価値はほぼゼロになるケースが多い	築浅はプラス評価／築古は土地評価中心
接道状況・形状	幅4m未満の狭小地や変形地はマイナス評価	条件が悪いと価格減要因に
周辺の空き家状況	空き家密集地は需要が低く、資産価値が下がりやすい	マイナス要因になりやすい

売却価格の目安を調べたい場合は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」を活用するのがおすすめです。
実際の取引事例（価格・所在地・面積など）を無料で検索でき、地域ごとの価格傾向を把握できます。

空き家売却時に発生する税金と控除制度

空き家を売却すると、売却益に対して譲渡所得税などの税金が発生する可能性があります。
また、相続で取得した空き家については、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」などの優遇措置を受けることもできます。

税金の知識がないまま進めると、想定外の納税額が発生したり、控除を受け損ねたりするリスクも。
スムーズな売却と納税対策のためにも、空き家売却に関わる税制の基本と、使える特例制度を押さえておくことが大切です。

この章では、売却時にかかる主な税金の種類と計算方法、控除や特例制度の要件について、わかりやすく解説します。

売却時にかかる主な税金（譲渡所得税・印紙税など）

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金が課されます。
また、売買契約を結ぶ際にも、別途「印紙税」が発生するため、売却金額だけで安心せず、税金の内訳を理解しておくことが重要です。

以下に、空き家売却時に関係する主な税金をまとめます。

譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課されます。

譲渡所得の計算式：譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 諸経費）

• 取得費： 購入価格、相続の場合は被相続人の取得価格など
• 諸経費： 仲介手数料、測量費、登記費用など

また、所有期間によって税率が異なります。

所有期間	所得税率	住民税率	復興特別所得税
5年以下（短期）	30%	9%	約0.63%
5年超（長期）	15%	5%	約0.315%

※ 所得税には復興特別所得税が上乗せされます。

印紙税（売買契約書にかかる税金）

売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。金額は契約金額により変動します。

売買契約金額	印紙税額（軽減措置後）
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円

登録免許税（相続登記などが必要な場合）

相続登記や所有権移転登記を行う際に必要な税金。
相続登記は固定資産評価額の0.4％、売買による移転登記は2.0％が基本です。

このように、空き家の売却には複数の税金が絡んでくるため、早めに税理士や不動産会社へ相談しておくことで、納税や申告の準備もスムーズに行えます。

3,000万円特別控除とは？適用条件と申請手続き

相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば「譲渡所得から最大3,000万円を控除」できる特例制度があります。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、適用されれば税額を大幅に軽減できます。

この特例の対象になるケース

以下のような条件をすべて満たす必要があります。

• 亡くなった親など（被相続人）が一人で住んでいた住宅であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋
• 売却時に耐震改修を行うか、解体して更地にして売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続から3年目の年の12月31日までに売却すること

控除額のイメージ

例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、3,000万円の特別控除により課税所得はゼロになります。
控除を適用することで、所得税・住民税の支払いが完全に免除されることも可能です。

控除を受けるための手続き（確定申告）

この特例を使うためには、売却した翌年の確定申告時に、必要書類を添えて申告する必要があります。

この控除を知らずに申告しないと、数百万円の税負担を無駄にする可能性もあるため、該当しそうな場合は必ず事前に専門家へ相談しましょう。

控除や補助金を活用して費用を抑える

空き家の売却では、解体や片付け、登記などに多くの費用がかかりますが、国や自治体の制度を活用することでコストを大幅に抑えることが可能です。
売却時の税負担を軽減する「控除」と、解体・改修などを支援する「補助金」は、条件さえ満たせば誰でも利用できます。

売却時に活用できる主な控除制度

• 3,000万円特別控除（相続空き家の特例）
  → 譲渡所得から最大3,000万円を差し引き可能
• 居住用財産の買換え特例・特定居住用財産の譲渡損失控除
  → 条件により損失分を所得から控除することも可能（要確認）

解体や改修に関する補助金（自治体による）

多くの市区町村では、老朽空き家の解体や耐震改修を対象とした補助制度を用意しています。主な内容は以下の通りです。

補助対象	内容例	支援額（目安）
空き家解体費	解体工事費の一部を助成	上限50万〜100万円程度
耐震診断・改修	耐震性能が不足する住宅の改修支援	上限30万〜100万円程度
移住促進改修	移住者向けの改修費補助など	地域により内容が異なる

※ 詳細は各自治体の「空き家対策担当窓口」や公式サイトを確認してください。

申請のポイントと注意点

• 補助金は事前申請が原則（着工後は対象外となることが多い）
• 予算に限りがあるため早めの申し込みが必要
• 併用できる制度・できない制度があるため、事前に制度の併用可否をチェック

少しの手間で数十万円単位の支援を受けられる場合もあるため、「知らなかった」で損をしないよう、早めに調べておくことが大切です。

空き家を売る際に注意すべき5つのポイント

空き家の売却は、一般的な不動産売買よりも注意すべき点が多く存在します。
解体のタイミング、登記や名義の確認、税金の申告などを怠ると、売却後にトラブルや余計な出費が発生することも。

特に相続した空き家や長年放置されていた物件の場合は、思わぬ法的リスクや権利関係の問題が潜んでいる可能性があります。

ここでは、売却を検討する際に必ず確認しておくべき5つの注意ポイントをわかりやすく解説します。

①更地にするタイミングの見極め方

空き家を解体して更地にするかどうかは、売却価格とコストのバランス、買い手のニーズ、固定資産税への影響を踏まえて慎重に判断する必要があります。

更地にすることで買い手がつきやすくなる反面、解体費用が発生し、固定資産税が増額される可能性もあるため、タイミングを誤ると損をすることがあります。

更地にすべきケース

• 建物の老朽化が激しく、リフォームでは対応できない
• 周辺が新築住宅地で、更地の方が流通性が高い
• 買主が土地活用目的（建替え前提）の可能性が高い

解体を待った方がよいケース

• 住宅用地特例（固定資産税の軽減措置）が適用されている
• 古家付き土地としての方がニーズがある地域
• 解体後の土地価格が下がりやすい条件（狭小地・不整形地など）

判断のポイント

• 不動産会社に「建物あり・なし」の両方で査定してもらう
• 固定資産税の変動額を事前に試算しておく
• 解体費用の見積もりを複数社から取得し、相場を把握する

更地にすることで売却しやすくなる場合も多いですが、早まった判断は損失につながることも。まずは現状の価値を冷静に見極めることが重要です。

②名義・登記の状態を確認してトラブルを防ぐ

空き家を売却するには、「所有者＝登記上の名義人」であることが絶対条件です。
しかし、空き家の多くは相続された物件であり、相続登記が未了（名義が故人のまま）になっているケースが少なくありません。

この状態では、たとえ実質的な所有者であっても、法的に売却することはできません。

売却前に確認すべきポイント

• 不動産登記簿を取得し、「現在の名義人」が誰かを確認
• 相続した物件なら、相続登記が完了しているかをチェック
• 他の相続人との共有状態になっていないか確認
• 登記簿の住所と現住所が一致しているか（住所変更登記も必要な場合あり）

相続登記の義務化（2024年4月以降）

2024年4月から、不動産の相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料（罰金）対象となります。
これにより、放置されたままの空き家でも、売却を進めるには名義変更が避けられなくなりました。

売却前に司法書士へ相談を

登記の状態は一般の人には判断しづらいことも多く、相続関係が複雑な場合は専門家のサポートが不可欠です。
司法書士に依頼すれば、登記調査・名義変更手続きも含めてスムーズに対応してもらえます。

名義や登記の不備があると、売却どころか売買契約そのものが無効になるリスクもあります。事前の確認が、トラブル防止の第一歩です。

③解体後の固定資産税増額リスクに注意

空き家を解体して更地にすると、買い手が見つかりやすくなる一方で、固定資産税が大幅に増える可能性があります。
これは「住宅用地特例」が適用されなくなるためで、事前に知らずに解体すると、思わぬ税負担に驚くケースも少なくありません。

住宅用地特例とは？

住宅が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税評価額の課税標準が以下のように軽減されます：

• 200㎡以下の部分：評価額の1/6に減額
• 200㎡超の部分：評価額の1/3に減額

つまり、家があるだけで固定資産税は最大6分の1まで抑えられているのです。

解体するとどうなる？

建物を取り壊すと、住宅用地ではなくなり、軽減措置が即時に解除されます。
その結果、翌年度から固定資産税が最大で6倍に増額されることになります。

例：

• 解体前 → 年間4万円程度
• 解体後 → 年間24万円に増加することも

解体時期と売却時期をセットで考える

• 解体後すぐに売却できるなら問題ありませんが、売れ残ると税負担だけが増えることに
• 不動産会社に「解体前・後の売却想定期間」を聞いておく
• 解体費用だけでなく、「保有コスト」の試算もしておくと安心

「解体＝損」というわけではありませんが、税制上の影響を理解したうえでタイミングを見極めることが大切です。

④売却までの期間に余裕を持つ

空き家の売却は、物件の状態やエリアによって買い手が見つかるまで数ヶ月以上かかるケースが珍しくありません。
特に地方や築年数が古い物件の場合は、半年〜1年以上かかることもあるため、「すぐ売れるだろう」という想定は危険です。

平均的な売却期間の目安

地域・条件	売却までの平均期間
都市部（築浅・立地良）	約1〜3ヶ月
地方・築古物件	約6ヶ月〜1年以上
解体予定・特殊用途地	長期化しやすい（要事前査定）

売却活動に含まれる工程

事前準備（片付け・名義確認など）：1〜2週間

• 不動産会社の選定・査定：1〜2週間
• 売り出し期間（広告・内見）：1〜6ヶ月
• 契約〜引渡し・決済：1ヶ月程度

余裕を持たないと起きるリスク

• 相続税や管理費などのコストがかさむ
• 焦って売ることで買い叩かれる
• 売却益にかかる税金の申告や控除手続きが間に合わない

理想は「1年以内に売れたらいい」くらいの心構えで、売却計画を立てること。
余裕を持って進めることで、価格交渉や手続きにも冷静に対応できます。

⑤法令・条例に違反しないための事前調査と届出

空き家を売却・解体する際には、建築基準法・都市計画法・廃棄物処理法など、複数の法令や自治体の条例が関わります。
これらを事前に確認せずに進めると、後から行政指導や罰則を受けるリスクもあるため、注意が必要です。

解体時に関わる主な法律と届出

法令・制度	内容・必要な手続き
建設リサイクル法	延床面積80㎡以上の解体 → 事前届出が必要（自治体へ提出）
石綿障害予防規則	アスベストの有無を調査・報告（義務化）
廃棄物処理法	解体廃材の分別・運搬 → マニフェスト管理必須
労働安全衛生法	解体作業には作業主任者の配置が必要
地方自治体の条例	景観・防火・保全区域など、地域独自の規制に要注意

売却時に関わる注意点

• 開発行為にあたる場合は、都市計画法に基づく許可が必要なことも
• 市街化調整区域など、建築が制限される地域では売却価格に影響が出る
• 接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接しているか）を満たさないと再建築不可になる可能性あり

チェック・相談先

• 自治体の建築指導課・都市計画課
• 解体業者や不動産会社の行政書士・宅建士
• 必要に応じて司法書士・土地家屋調査士と連携

法令違反があると、売却の途中で手続きが止まってしまうことも。早めに専門家に相談し、法的リスクを回避しておくことが大切です。

空き家売却の流れと確定申告のポイント

空き家の売却は、思いついたらすぐできるものではありません。
解体・片付け・査定・契約・引渡し・確定申告まで、段階ごとの準備と手続きが必要です。

特に相続した空き家の場合、名義変更や税務申告など専門的な処理が多く、流れを把握していないと途中で手続きが止まることもあります。

この章では、空き家売却の一般的な手順と、売却後に必要な確定申告のポイントについて、時系列に沿ってわかりやすく解説します。

空き家売却の全体の流れを把握しよう

空き家を売却するには、事前準備から引渡し・税務申告まで、段階的なステップを踏んで進める必要があります。
各ステップの内容を理解しておけば、トラブルや手戻りを防ぎ、スムーズな売却が可能になります。

空き家売却の基本的な7つの流れ

1. 現地確認と事前調査
   登記・名義・建物の状態・残置物などを整理し、売却準備を進める
2. 不動産会社に相談・査定依頼
   複数社から相見積もりを取り、売却方針（解体の有無含む）を決定
3. 媒介契約の締結
   不動産会社と媒介契約（専任 or 一般）を結び、売却活動を開始
4. 売り出し・内見対応・価格交渉
   広告掲載・内見案内・価格調整などを経て、買主と条件を調整
5. 売買契約の締結
   重要事項説明・売買契約書の締結。手付金の受け取りもこのタイミング
6. 引渡し・決済
   登記移転、残代金の受領、鍵の引渡しなど。司法書士が関与することが多い
7. 確定申告（譲渡所得の申告）
   売却した翌年の2月〜3月に、税務署で譲渡所得の申告を行う
   ※控除や特例を使う場合は必要書類を準備

「とりあえず売りに出す」ではなく、各ステップを理解して計画的に進めることが、後悔しない空き家売却のコツです。

売却後に必要な確定申告の手続き

空き家を売却して利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
とくに3,000万円特別控除などの優遇制度を適用するには、申告が必須なので、忘れずに準備しておきましょう。

確定申告が必要になるケース

• 売却益（譲渡所得）が発生した
• 3,000万円の特別控除など税制優遇を使いたい場合
• 損失を他の所得と損益通算したい（居住用財産の譲渡損失控除 など）

提出時期と場所

提出期間：売却した翌年の2月16日〜3月15日（例年）

• 提出先：納税地を管轄する税務署
  → e-Tax（電子申告）でも可能

必要書類（主なもの）

書類名	内容・取得先
売買契約書の写し	不動産会社または自分で保管
登記事項証明書	法務局で取得
取得費の証明書類（売買契約書など）	相続の場合は被相続人の取得記録
仲介手数料などの領収書	経費計上のために必要
特例の適用に関する証明書類	例：耐震診断書、解体工事証明など

税理士への依頼も検討を

計算が複雑になりがちな譲渡所得は、無理に自力で申告せず、税理士に相談するのが安心です。
特に相続絡みの空き家は、取得費不明や共有名義など複雑な要素が絡むため、申告ミスによるペナルティを避ける意味でも専門家のサポートが有効です。

売却益がある場合は「確定申告が必要かどうか」ではなく、「どの特例を適用できるか」で判断しましょう。

空き家売却を成功させる相談先と専門家の選び方

空き家の売却は、登記や税金、解体、売買契約まで多岐にわたる手続きが絡むため、専門的な知識と判断が求められる場面が非常に多いのが実情です。

「誰に相談すればよいのか」「どこまでを自分でやるべきか」を見極めないと、思わぬトラブルや損失を招くこともあります。

この章では、空き家売却をスムーズかつ有利に進めるために知っておきたい、信頼できる相談先の種類と、それぞれの専門家の役割・選び方のポイントについてわかりやすく解説します。

不動産会社の選び方とチェックポイント

空き家の売却を成功させるうえで、不動産会社選びは最重要のステップのひとつです。
解体の要否、売却価格の妥当性、地域性に合った売り出し戦略など、専門家の力量ひとつで結果が大きく変わるからです。

特に空き家は、通常の住宅よりも「売りにくい要素」が含まれるため、空き家売却に慣れている会社を選ぶことが成否のカギになります。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

チェック項目	確認すべき内容と理由
空き家売却の実績	「古家付き土地」や「解体予定物件」の取扱経験があるか
地域の相場に詳しいか	周辺の取引事例や買主ニーズに即した価格設定ができるか
仲介か買取かの対応力	状況に応じて両方を提案してくれるか（柔軟性）
説明がわかりやすく信頼できる担当者か	専門用語をかみ砕いて説明でき、レスポンスが早いか
契約条件の透明性	媒介契約書の内容、手数料、キャンセル時の対応などが明確か

複数社への査定依頼が基本

最初から1社に絞るのではなく、最低でも2〜3社に査定依頼を行い、対応や提案内容を比較することが重要です。
提示価格だけでなく、説明の丁寧さ・地域理解・売却方針もあわせて判断しましょう。

空き家の売却は「高く売る」だけでなく、「トラブルなく売り切る」ことも重要な視点です。信頼できる会社を見極める力が、後悔しない売却につながります。

空き家専門の行政相談・NPO・士業・民間の活用法

空き家売却には法務・税務・解体・契約など、さまざまな分野の知識が必要になります。
そのため、不動産会社だけでなく、行政・NPO・専門士業と連携して進めることが、トラブル回避と円滑な売却のカギとなります。

自治体の空き家相談窓口・空き家バンク

多くの自治体では、空き家に関する相談窓口や「空き家バンク」を設置しています。

• 売却相談（提携業者の紹介や地元情報の提供）
• 解体費用や耐震改修に関する補助制度の案内
• 空き家バンクへの物件登録 → 地域内の買主とマッチング

特に地方部では、民間よりも自治体を起点に売却を検討する方がスムーズなケースもあります。

NPO法人や空き家問題に特化した団体

例：NPO法人 空家・空地管理センターなど

• 相続・売却・管理の一括相談
• 第三者的立場からのアドバイス
• 高齢者や遠方の所有者へのサポート体制もあり

民間に近い柔軟性と、営利を目的としない中立性が魅力です。

活用したい専門家（士業）

専門家	主なサポート内容
司法書士	相続登記、名義変更、法的手続きの代行
税理士	譲渡所得税の計算、特別控除の適用申請
行政書士	各種届出・許認可の書類作成サポート
解体工事業者	解体費用の見積もり、現場調査、アスベスト対応など

必要に応じて、不動産会社を通じて紹介してもらうとスムーズです。

民間の無料一括相談サービスも活用しよう

公的機関に加え、民間の空き家専用サポートサービスを活用する選択肢もあります。

たとえば「タウンライフ空き家活用」では、
全国の不動産会社や空き家活用事業者に対して、売却・活用・賃貸・管理などのプランを一括で請求できるサービスを無料で提供しています。

• 解体・売却・活用など複数の方向性を同時に検討できる
• 地域ごとの提携事業者から具体的な提案が届く
• 利用料・紹介手数料は無料（2025年時点）

「何から始めればいいかわからない」「自分で探すのが大変」という方にとっては、最初の相談窓口として非常に便利な選択肢です。

よくある質問（FAQ）

空き家の売却を検討する中で、多くの人が共通して抱える疑問があります。
「売却までにどのくらい時間がかかる？」「自分で売ることはできる？」「解体と現状販売、どちらが得か？」など、実際に寄せられる相談は幅広く、かつ実用的です。

この章では、空き家売却に関して特に多く寄せられる3つの質問を取り上げ、初心者にもわかりやすく丁寧に回答します。

空き家売却にかかる時間はどれくらい？

空き家の売却にかかる期間は、物件の状態や立地条件、売却方法によって大きく異なります。
都市部の人気エリアでは数週間で売れることもありますが、地方や築古物件では半年〜1年以上かかることも珍しくありません。

一般的な売却期間の目安

売却方法	売却完了までの目安
仲介（不動産会社経由）	約3〜6ヶ月（長ければ1年以上）
不動産買取業者への即時売却	約1〜4週間（最短7日）
空き家バンク・マッチングサイト	約6ヶ月〜（地域差あり）
個人間売買	数週間〜数ヶ月（信頼関係次第）

時間がかかる主な要因

• 相続登記などの法的手続きが未完了
• 解体や片付けに事前準備が必要
• 希望売却価格が高すぎる場合
• 地域の需要が少ない・交通の便が悪い

売却完了までの期間には、売り出し前の準備時間も含めて計画を立てることが重要です。
「早く現金化したい」場合は、買取業者への相談も有効な選択肢です。

自分で売ることは可能？仲介とどう違う？

空き家を自分で売却（個人間売買）することは法律上可能ですが、手続きやリスクをすべて自分で管理する必要があるため、注意が必要です。
多くのケースでは、不動産会社を通じた仲介の方が安全かつスムーズです。

個人売買と仲介の主な違い

項目	個人売買	不動産会社による仲介
買主の募集	自分で探す必要がある	広告・ポータルサイト・ネットワークで対応
契約書の作成	自分で用意するか専門家に依頼	宅建士が作成・重要事項説明も担当
トラブル対応	自己責任	法的トラブル時の仲裁や対応サポートあり
手数料の有無	原則なし（司法書士・専門家は別途）	仲介手数料が発生（上限：売買価格の3%＋6万円＋税）
安心感・信頼性	買主が警戒することもある	第三者の仲介が入ることで信頼性が高まる

個人売買が向いているのはこんな場合

親族間や信頼できる知人同士での取引

• 書類作成・登記・税務などを専門家に依頼できる体制がある
• 仲介手数料を抑えたい、売買条件の自由度を重視したい

トラブルを避けたい、法的な整合性を確保したいという場合は、専門の不動産会社を通すのが最も安心な方法です。

解体せずに売るのと、解体してから売るのはどっちが得？

「空き家を解体してから売るべきか、それともそのまま売るべきか？」というのは、
多くの人が悩むポイントですが、正解は物件の状態と地域の市場によって異なるというのが実情です。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、事前に査定や市場調査を行ってから判断するのが最も確実です。

解体せずに売る vs 解体してから売る｜メリット・デメリット比較表

項目	解体せずに売る	解体してから売る
初期費用	解体費用がかからない（節約になる）	解体費用（80万〜150万円以上）が発生
固定資産税	住宅用地特例により軽減（1/6）	特例が外れ、翌年度から増税（最大6倍）
買い手への印象	リノベーション目的の買主に好まれる可能性	更地のため用途が明確になり、売却しやすい
売却までのスピード	老朽化が激しいと売却に時間がかかることも	見た目が整っており、早期売却が期待できる
売却後の管理・責任	建物が残っているため一定の管理が必要	建物の管理・責任から解放される
リスク	内見時の印象が悪いと価格交渉で不利になる	売れなかった場合、コストだけが先に発生する

判断に迷う場合は、「両方の状態」で査定してもらうことが最も合理的な方法です。
市場のニーズに合った売却戦略を選ぶことで、結果として高値・早期売却につながる可能性があります。

空き家売却は「知識」と「準備」で成功に近づく

空き家を売却するには、「手間もお金もかかるから後回し」と考えてしまいがちですが、適切な知識と計画があれば、大きな損失を防ぎ、むしろ資産として活かすことができます。

この記事では、空き家を売却する前の準備から売却方法の選び方、費用や税金、注意点、相談先までを総合的に解説してきました。

空き家売却の成功ポイントを振り返る

売却前に「名義」「登記」「残置物」などの事前チェックを忘れずに

• 状況に応じて「現状売却」「リフォーム」「解体」などの手法を比較検討
• 費用や税金の負担は、控除や補助金を活用して最小限に
• 解体や確定申告など、見落としやすいリスクに早めに備える
• 信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら進めるのが確実

空き家は、「放置すればするほど価値が下がり、リスクが増す」資産です。
今のうちに一歩踏み出して行動すれば、売却も再活用も選択肢は大きく広がります。

まずは、地域に強い不動産会社や相談窓口に声をかけてみるところから、空き家の未来を動かしていきましょう。